В статье рассмотрена возможность применения сравнительного, доходного, затратного подхода в оценке гостиничного бизнеса. Проведено исследование тенденций на рынке коммерческой недвижимости. Особое внимание уделено рассмотрению сделок на рынке гостиничной недвижимости Москвы. Дана характеристика использования метода сделок, метода ценовых мультипликаторов с учетом специфики гостиничного бизнеса. Представлены расчеты значений мультипликаторов «цена продажи гостиницы/количество номеров», «цена/выручка», «цена/чистая прибыль». Определены стандартные элементы: объем прав на недвижимость, землю, бренд гостиницы, вместимость и местоположение, качество управления, наличие и срок эксплуатации дополнительных подразделений, постпродажные расходы инвестора на реконструкцию, модернизацию номерного фонда, условия продажи: сроки закрытия сделки, привлечение заемных средств, используемые при внесении поправок в сравнительном подходе к оценке гостиничного бизнеса. Показана необходимость применения доходного подхода на основе оценки дисконтированных денежных потоков. Рассмотрены ограничения в использовании затратного подхода для оценки гостиничного бизнеса, располагающего зданием, представляющим собой уникальный архитектурный объект. Дана характеристика преимуществ и недостатков рассмотренных подходов к оценке гостиничного бизнеса. Обосновано, что качество оценки зависит от полного учета особенностей гостиничной отрасли. Оценены перспективы использования доходного, сравнительного, затратного подхода в оценке гостиничного бизнеса.
The article considers the applicability of the comparative, income/capitalization, and cost approaches to hotel business evaluation. The author conducts research into the current trends that the market of commercial real estate demonstrates, paying special attention to transactions in Moscow´s hotel real estate market, and describes the application of the transaction and the price-animator method with reference to the hotel business specifics. As part of the research, the author calculates the values of such price animators as «hotel´s price rates/number of rooms», «price/revenue», «price/net profit», and identifies standard components used for amendments in the framework of the comparative approach. Among the components are scope of interest in land and real estate, hotel brand, hotel capacity and location, management quality, availability and lifecycle of additional divisions, investor´s aftersales reconstruction and inventory costs, sales terms (closing term, procurement of funds). On the basis of an assessment of the discounted cash flows, the author demonstrates the necessity of applying the income/capitalization approach, considers the limitations of the cost approach to evaluating a hotel business occupying an architecturally unique building, defines the advantages and drawbacks of the above-mentioned evaluation approaches as well as their application potential, and substantiates that the quality of evaluation depends on a comprehensive consideration of the specifics of the hotel industry.
Высокий уровень инвестиций отмечается в 2011—2013 гг. практически во всех секторах коммерческой недвижимости. Рост арендных ставок, низкий уровень свободных площадей, институциональное качество проектов позволяют инвесторам рассматривать вложения в недвижимость как стабильный бизнес с уровнем доходности, превышающим европейские показатели. Первое полугодие 2013 г. стало рекордным по объёму закрытых сделок на рынке коммерческой недвижимости. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России за указанный период составил $3,81 млрд, при этом на долю московского региона пришлось 88% объема сделок. По экспертным оценкам, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в первом полугодии 2013 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли почти на 30% [1]. Почти половина сделок приходится на офисную и торговую недвижимость (рис. 1). По сравнению с I полугодием 2012 г. в аналогичном периоде 2013 г. доля этого сегмента возросла на 7,1% и составила 49,3%. Отмечается рост доли сделок по гостиницам с 4% до 6,4% от общего объема сделок с недвижимостью [1].